전세사기 피해 보증금 3분의 1 보장, 11월 13일부터 달라지는 점

요즘 전세사기 때문에 말도 많고 탈도 많죠? 보증금을 통째로 잃을까 봐 밤잠 못 이루는 분들도 적지 않습니다.

 

그래서 나라에서 전세사기 피해 보증금 3분의 1만큼은 최소한 돌려받을 수 있도록 제도를 새로 만들었습니다.

 

다만 조건과 절차가 복잡해서 한 번에 이해하기가 쉽지 않아, 정부 원문만 기준으로 한눈에 정리해 봤습니다.

 

👥 이런 분께 도움이 됩니다 — 전세사기 피해자로 결정됐거나 결정 신청을 준비 중인 임차인, 신탁사기 등 무권계약 피해를 입은 분, 가족·지인을 돕고 있는 분.

 

✅ 이렇게 활용하세요 — ① 비교표에서 내가 최소지원금·선지급금 중 어디에 해당하는지 확인하고 ② 지급 사례로 금액 구조를 이해한 뒤 ③ 신청기간과 서류를 미리 챙겨 두면 됩니다. 최종 판단은 각 문장 옆 '출처'의 정부 원문으로 확인하는 것이 안전합니다.

 

전세사기 피해 보증금 3분의 1을 국가가 최소한 보장하는 제도는 11월 13일 시행됩니다 출처1.

 

국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 「전세사기특별법」 시행령 개정안이 의결되었다고 밝혔습니다 출처1. 법 자체는 '26.5.12 공포되었고, 최소보장제와 선지급-후정산 제도는 '26.11.13 시행됩니다 출처1. 이번 시행령은 그 세부 기준을 정한 것입니다.

 

전세사기 피해 보증금 최소보장제, 두 가지 제도로 나뉩니다

 

이번에 시행되는 내용은 크게 두 갈래입니다.

 

① 최소보장 제도 (최소지원금)

경·공매가 끝난 뒤 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면, 그 부족분을 '최소지원금'으로 지원합니다 출처1.

 

② 선지급-후정산 제도 (선지급금)

신탁사기 등 무권계약자를 대상으로, 경·공매 등이 끝나기 전에 먼저 지급하고 이후 추가로 회수되는 금액 등을 고려해 정산하는 방식입니다 출처1.

 

출처: 국토교통부 보도자료(2026-10-06), 대한민국 정책브리핑 www.korea.kr

 

전세사기 피해 보증금 3분의 1 보장, 최소지원금·선지급금 비교

 

항목	최소지원금	선지급금
대상	전세사기피해자 (개정규정 시행 전에 피해자로 결정된 최소보장피해자도 포함, 특별법 부칙 제4조)	신탁사기 등 무권계약자
조건	경·공매 종료 후 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우	경·공매 등 종료 전 지급
금액/한도	보증금의 3분의 1(최소보장금)에서 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권 변제액, 경매차익·임대료 지원액을 뺀 금액	최소보장금에서 임차보증금반환채권 변제액, 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 뺀 금액, 이후 정산
기간	LH 매입을 요청한 경우 경매차익 산정 완료 이후, 그 외에는 피해주택 처분 절차 완료 이후 신청	피해주택의 LH 매입 완료 전 또는 처분 완료 전까지 신청
신청처	한국토지주택공사(LH)에 업무 위탁	한국토지주택공사(LH)에 업무 위탁
필요서류	피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등	좌동

출처1 출처2

 

여기서 '경매차익'은 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 생기는 감정가와 낙찰가의 차액을 말합니다 출처1. 질병·해외체류 등으로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임할 수 있습니다 출처1.

 

그래서 내 경우엔 얼마? 정부 예시로 보는 계산 구조

 

개인별 금액은 배당액, 경매차익, 임대료 지원액에 따라 달라지므로 여기서 임의로 계산하지 않고, 국토교통부가 보도자료에 실은 예시만 옮깁니다.

 

최소지원금·선지급금 지급 사례 — 출처: 국토교통부 보도자료(2026-10-06), 대한민국 정책브리핑 www.korea.kr

 

두 예시 모두 핵심은 같습니다. 이미 회복한 금액이 얼마든, 최종 회복액이 보증금의 3분의 1에 닿도록 부족분을 채우는 구조입니다. 그래서 내 경우를 확인하려면 먼저 ① 보증금, ② 배당이나 반환채권 변제로 이미 받은 금액, ③ 경매차익·임대료 지원액을 정리해 두는 것이 순서입니다.

 

신청 이후 절차와 기한

 

단계	내용
지급 결정	LH는 신청받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지 (부득이한 경우 30일 이내 범위에서 한 차례 연장 가능)
이의신청	결정 통지를 받은 날부터 30일 이내, 「행정기본법」 제36조에 따름
반납	지급 후 보증금 회수 등 반납 사유가 생기면 신고·반납, 기간 내 미반납 등은 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원 과태료
지원 신청기간	피해자로 결정된 날부터 3년 이내, 경·공매 진행 등 부득이한 사유가 있으면 경·공매 완료된 날부터 1년 이내 (특별법 제14조의2)
기존 피해자 특례	개정규정 시행 전에 결정된 최소보장피해자는 신청기간을 개정규정 시행일부터 기산 (특별법 부칙 제4조)

출처1 출처2

 

이미 피해자 결정을 받은 분이라면 마지막 줄이 중요합니다. 결정일이 오래되었더라도 최소지원금·선지급금 신청기간은 개정규정 시행일부터 다시 계산됩니다.

 

아직 전세사기 피해자 결정을 받지 않았다면

 

최소지원금은 전세사기피해자로 결정된 사람이 대상이므로, 결정을 받지 않았다면 결정 신청이 먼저입니다. 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청합니다(특별법 제12조) 출처2.

 

항목	내용 (특별법 제3조)
대상	임차인(자연인)
조건	주택 인도·주민등록과 확정일자(임차권등기·전세권 설정 포함), 2인 이상 임차인 피해 발생 또는 예상, 임대인의 반환 의도 없음을 의심할 상당한 이유 등 요건을 모두 갖출 것 (경·공매가 완료된 임차인은 일부 요건 제외)
금액/한도	임차보증금 5억원 이하 (전세사기피해지원위원회가 2억원 범위에서 상향 조정 가능)
기간	해당 없음
신청처	국토교통부장관 (특별법 제12조)
필요서류	[출처 미확인] (국토교통부령으로 정함)

출처2

 

보증보험 등으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우, 대항력·우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우는 적용 대상에서 빠집니다(특별법 제3조 제2항) 출처2.

 

출처: 국가법령정보센터 www.law.go.kr

 

신청 전 확인할 점

 

• 이 글은 10월 6일 의결된 시행령 보도자료와 현재 공개된 법 본문을 기준으로 했습니다. 국토교통부는 시행에 맞춰 관련 시스템 구축과 피해자 안내를 준비하겠다고 밝혔으므로 출처1, 실제 신청 양식과 접수 방법은 신청 직전 원문과 공식 안내를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
• 최소지원금은 '보증금의 3분의 1에서 이미 회복한 금액을 뺀 부족분'이므로, 이미 3분의 1 이상을 회복했다면 추가 지원이 없을 수 있습니다.
• 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하면 신고·반납 의무가 생깁니다.
• 문의처: 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과 044-201-5232, 044-201-5233, 044-201-5234 출처1

 

출처

 

출처1. 국토교통부, 「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결 (보도자료, 2026-10-06) — 정책브리핑에서 보기

출처2. 국가법령정보센터, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 (제3조, 제12조, 제14조의2, 부칙 제4조), 2026-10-09 열람 — 법령 보기

출처3. 국토교통부, 같은 보도자료 첨부 PDF (2026-10-06) — PDF 받기