전월세 안심신탁 신청 조건, 집주인·세입자 내 경우는?

요즘 월세는 계속 오르고, 전세는 전세사기 걱정 때문에 선뜻 들어가기 어렵다는 이야기가 많으시죠? 그래서 이번에 나라에서 내놓은 전월세 안심신탁이 집주인과 세입자 모두에게 관심을 받고 있습니다.

 

전월세 안심신탁은 세입자가 낸 보증금 상당액을 공공기관이 맡아 두고, 그 돈을 굴린 수익을 집주인에게 월세처럼 매달 주는 방식입니다.

 

발표는 났는데 그래서 집주인인 나는, 세입자인 나는 무엇을 해야 하는지 막막하셨을 겁니다. 조건과 절차가 생소해서 정부 원문만 기준으로 내 경우에 맞춰 정리해 봤습니다.

 

👥 이런 분께 도움이 됩니다 — 월세 연체·공실이 걱정되는 집주인(개인·법인), 전세사기 걱정 없이 전세로 살고 싶은 세입자, 주택연금을 받으면서 집을 세놓고 지방으로 옮길 생각이 있는 분

✅ 이렇게 활용하세요 — ① 아래 표로 내 집이 대상 주택인지 확인 ② 집주인·세입자별로 받는 혜택 비교 ③ 신청 순서와 아직 정해지지 않은 부분 확인. 최종 판단은 각 문장 옆 '출처'의 정부 원문으로 확인하는 것이 안전합니다.

 

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 11월 4일 이 사업의 첫 임대인 모집공고를 시행했습니다 출처1.

 

이번 사업은 8.13 「주택 신속공급 방안」의 후속조치로, 시중 월세 물건을 전세로 바꿔 세입자에게 공급하는 것이 목적입니다 출처1.

 

전월세 안심신탁, 어떤 구조인가

계약은 임대인(집주인) - 전월세안정화기구(HUG) - 임차인(세입자) 3자 간에 맺습니다 출처1. 세입자는 보증금 상당액(예치금)을 HUG에 맡기고, HUG는 이 돈을 운용해 집주인에게 월 수익(월세)을 주며, 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 예치금을 직접 돌려줍니다 출처1.

 

전월세 안심신탁 사업 구조: 임대인·전월세안정화기구(HUG)·임차인 3자 약정과 예치·운용·수취 흐름 (국토교통부·HUG 보도자료 2쪽)
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그래서 집주인과 세입자 사이에는 "보증금 없는 월세 형태"의 임대차 계약이 성립합니다 출처1. 그래도 일반 임대차와 똑같이 「주택임대차보호법」이 적용되어 계약갱신청구권, 임대료 증액 제한(5%), 대항력이 그대로 인정됩니다 출처1.

 

내 집이 대상인지 먼저 확인

집주인·세입자 모두 소득·자산 기준은 없고, 대신 주택과 임대조건에 제한이 있습니다 출처1.

 

안심신탁 임대인 참여 조건

항목	내용
대상	개인·법인 임대인(임대등록 여부 무관)
조건	주택가격 20억 원 이하, 선순위 부채비율 80% 이하, 주택 유형 제한 없음
금액/한도	약정 수익률 연 4.35%(세전, 이번 공고)
기간	11월 4일부터 상시 접수, '27년 1월부터 순차 입주
신청처	안심전세포털(khug.or.kr/jeonse), 전국 HUG 지사
필요서류	보도자료에 안내 없음(안심전세포털 전월세 안심신탁 공지사항의 제출서류 양식에서 확인)

출처1 출처2

 

국세·지방세 체납 등 세입자의 주거안정을 해칠 것으로 판단되는 경우는 가입이 제한됩니다 출처1. 약정 수익률은 시장 금리 등을 반영해 반기별 모집 공고 때마다 새로 제시되고, 한 번 정해지면 임대차 계약기간과 갱신 계약 때까지 같은 수익률이 적용됩니다 출처1.

 

지금 세입자가 살고 있는 집이라면 기존 임대차를 끝내거나 합의해지하고 보증금을 돌려준 뒤에 참여할 수 있습니다 출처1. 신청 시 필요서류는 보도자료에 나와 있지 않아, 안심전세포털의 모집공고문으로 확인하는 것이 좋습니다.

 

집주인과 세입자, 각각 받는 혜택

임대인·임차인 지원 내용 비교

항목	임대인(집주인)	임차인(세입자)
대상	개인·법인 임대인	소득·자산 제한 없음
조건	대상주택 요건 충족	예치금 적정 전세시세 이내
금액/한도	월 수익 연 4.35%(세전), 공실 시 최대 2개월 치	예치금 100% HUG 반환
기간	계약기간·갱신 계약까지 같은 수익률	계약금 10%, 입주 시 90% 납입
신청처	안심전세포털, HUG 지사	보도자료에 안내 없음(안심전세포털 매물 안내·임차인 정보 등록 메뉴에서 확인)
필요서류	보도자료에 안내 없음(안심전세포털 전월세 안심신탁 공지사항의 제출서류 양식에서 확인)	보도자료에 안내 없음(안심전세포털 전월세 안심신탁 공지사항의 제출서류 양식에서 확인)

출처1 출처2

 

집주인이라면

HUG가 집주인에게 주는 월 수익에는 소득세·법인세 50% 감면과, 감면 세액에 붙는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택이 추진됩니다 출처1. 다만 이 감면은 「조세특례제한법」·「농어촌특별세법」 개정이 필요해, '27년에 생긴 임대소득을 신고하는 '28년 5월 전까지 법 개정을 마칠 계획이라고 밝힌 단계입니다 출처1.

 

계약이 끝난 뒤 다음 세입자가 들어오기 전까지 빈집이 생기면, 안심신탁에 계속 참여하는 조건으로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급합니다 출처1. 이 공실 보조는 후속 안심신탁 계약을 맺고 입주까지 끝난 뒤 한꺼번에 지급되고, 합의로 중도 해지한 경우에는 받을 수 없습니다 출처1.

 

집을 비울 때 보증금이 없어 걱정되는 부분은, 집이 훼손되는 등 합리적인 사유로 이의신청을 하면 HUG가 예치금 일부를 유보하는 방식으로 보완합니다 출처1. 계약 종료일로부터 2개월 안에 양측이 합의하면 유보금이 돌려지고, 2개월이 지나면 HUG가 관할 법원에 공탁합니다 출처1.

 

Q&A 8번: 주택 훼손 등 분쟁 때 예치금 일부 유보, 2개월 내 합의, 2개월 경과 시 공탁 (국토교통부·HUG 보도자료 7쪽)
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세입자라면

예치금은 HUG가 보관·운용하다 세입자에게 직접 돌려주므로, 집주인 채무로 집이 압류·경매되더라도 HUG가 예치금을 100% 반환할 수 있다고 안내되어 있습니다 출처1. 예치금은 적정 전세 시세 이내로만 허용되고, 전세형 외에 보증부 월세형도 가입할 수 있지만 월세는 예치금의 1/240보다 적은 준전세형까지만 됩니다 출처1.

 

목돈은 예치금 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)로 마련할 수 있게 할 예정이고, 소득·자산 요건을 채우면 주택기금 버팀목 대출도 쓸 수 있도록 연내 절차를 마칠 예정입니다 출처1. 전세보증금반환보증과 임대보증금보증에 따로 가입할 필요가 없어 보증료 부담도 줄어듭니다 출처1.

 

주택연금을 받는 분이라면

일정 요건을 갖춘 주택연금 가입자가 안심신탁 계약을 맺고 규제지역에서 지방으로 옮기면, 실거주 의무 예외를 허용해 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받을 수 있게 할 계획입니다 출처1. 참여하려면 주택연금에 먼저 가입한 뒤 안심신탁 계약을 맺어야 하고, 세부 요건은 따로 발표될 예정입니다 출처1. 주택연금 기본 가입조건은 주택연금 가입조건 정리 글에 정리해 두었습니다.

 

전월세 안심신탁 신청 순서

집주인은 세입자를 구했는지와 상관없이 먼저 참여 신청을 할 수 있고, 원하면 HUG 홈페이지에 임대물건을 올려 세입자를 구할 수 있습니다 출처1. 전국 HUG 지사는 주택 소재지와 관계없이 신청할 수 있습니다 출처1.

 

신청방법 및 향후일정: 임대인 참여 접수부터 잔금납부·순차 입주까지 (국토교통부·HUG 보도자료 4쪽)
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진행은 ① 모집공고 및 임대인 참여 접수(11.4부터) → ② 대상주택 요건 검증(신청분부터 순차) → ③ 임대인·HUG·임차인 임대차 계약체결 → ④ 잔금납부 및 순차 입주('27.1부터) 순서입니다 출처1.

 

계약은 전용 임대차계약서로 맺고, HUG에서 업무를 위탁받은 법무법인이 입회한 가운데 공인중개사 중개로 체결합니다 출처1. 집주인이 법인임대사업자나 LH 등 공공주택사업자라면 이 방식의 예외가 됩니다 출처1.

 

전월세 신고 때는 보증금을 '0원'으로, 월임대료는 HUG가 주는 월 수익 금액으로 적고, 세입자가 따로 내는 월세가 있으면 합산해 신고합니다 출처1. 등록임대사업자는 안심신탁 계약서를 법정 표준임대차계약서의 특약(제17조)으로 붙여 계약할 수 있습니다 출처1.

 

신청 전 확인할 점

첫째, 연 4.35%는 이번 공고의 세전 수익률이고 반기별 공고마다 달라질 수 있습니다 출처1. 둘째, 임대소득 50% 세액감면은 아직 법 개정 전이라 "추진" 단계입니다 출처1. 셋째, 주택연금 실거주 예외의 세부 요건과 세입자용 전용 전세대출은 아직 발표 전입니다 출처1.

 

신청 서류처럼 보도자료에 없는 내용은 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)의 임대인 모집공고문에서 확인하실 수 있습니다 출처1. 포털의 전월세 안심신탁 공지사항에는 제출서류 양식과 사용자 매뉴얼도 올라와 있습니다 출처2. 문의는 국토교통부 주택기금과(044-201-3338)나 주택도시보증공사 안심신탁기획실(051-998-6821)로 하면 됩니다 출처1.

 

전세사기 피해 지원이 궁금하시다면 전세사기 피해 보증금 3분의 1 보장 정리 글도 함께 보시면 좋습니다.

 

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출처

출처1. 국토교통부·주택도시보증공사, 연체 걱정 없이 세 놓으세요, 월세 부담 없는 집에서 사세요. 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고 (보도자료, 2026-11-04) — 원문 보기

출처2. 주택도시보증공사, 안심전세포털 전월세 안심신탁 공지사항(제출서류 양식·사용자 매뉴얼, 2026-11-04) — 원문 보기