전세보증보험 가입조건, 내 전셋집 가입되는지 계약 전 확인법

요즘 전셋집 구하실 때 "이 집, 전세보증보험 가입은 되나요?"부터 물어보시는 분이 많으시죠? 전세보증보험 가입조건을 미리 알고 계약해야 나중에 보증금을 지킬 수 있다는 이야기가 이제는 상식처럼 퍼졌습니다.

 

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 공사가 대신 책임지는 상품입니다. 다만 집값 대비 보증금, 등기부등본, 계약서 내용에 따라 가입이 막히는 경우가 꽤 있습니다.

 

그래서 계약 도장을 찍기 전에 무엇을 확인하면 되는지, 보증료는 어떻게 계산하는지 주택도시보증공사 원문만 기준으로 한눈에 정리해 봤습니다.

 

👥 이런 분께 도움이 됩니다 — 전세·반전세 계약을 앞둔 세입자, 이미 입주했는데 아직 보증에 들지 않은 세입자, 계약 갱신을 앞두고 보증 가입을 고민하는 세입자

✅ 이렇게 활용하세요 — ① 첫 표로 내 집이 대상 주택·보증금 기준에 드는지 확인 ② 보증한도 계산식에 집값과 선순위채권을 넣어 보기 ③ 서류별 점검표로 등기부등본·계약서 확인 ④ 아파트·오피스텔·연립·다세대라면 이사 전 사전한도심사 활용 ⑤ 할인 대상인지 보고 보증료 가늠하기. 최종 판단은 각 문장 옆 '출처'의 정부 원문으로 확인하는 것이 안전합니다.

 

전세보증보험 가입조건 한눈에 보기

항목	내용
대상	단독·다가구·다중, 연립·다세대, 노인복지주택(분양형), 주거용 오피스텔, 아파트
조건	보증금+선순위채권 ≤ 주택가격×90%, 전입신고·확정일자
금액/한도	수도권 7억 원 이하, 그 외 5억 원 이하
기간	전세계약기간 1/2 경과 전
신청처	HUG 지사·위탁은행, 안심전세App, 네이버페이·카카오페이·토스
필요서류	등기부등본·전입세대확인서·전세계약서·건축물대장(확인 대상)

출처1

 

전세보증금반환보증은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이며, 보증금액은 전세보증금 전액입니다 출처1.

 

신청할 수 있는 사람은 전세계약서상의 임차인이고 개인·법인·외국인도 가입할 수 있습니다 출처1. 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아니며, 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다 출처1.

 

신청기한은 신규 계약이면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전, 갱신 계약이면 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전입니다 출처1. 월세가 섞인 계약은 전월세전환율 6.5%를 적용한 금액으로 보증금 기준을 따지며, 이 전환율은 '26.7.1 이후 신규 및 보증금이 늘어나는 갱신보증 신청 건에 적용됩니다 출처1.

 

보증한도 계산법, 집값의 90%에서 선순위채권을 뺍니다

보증한도는 '주택가격 × 전세가율(90%) − 선순위채권 등'으로 정해집니다 출처1. 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 변제받는 담보채권으로, 등기부등본 을구의 근저당금액과 등기일자로 확인합니다 출처1. 단독·다중·다가구주택은 나보다 앞선 다른 세입자들의 보증금 합계도 선순위에 들어갑니다 출처1.

 

공사가 든 예시는 주택가격 1억 원 기준입니다 출처1.

 

• 전세보증금 9,500만 원: 가입 불가(보증한도 9,000만 원) 출처1
• 전세보증금 9,000만 원: 가입 가능(보증한도 9,000만 원) 출처1
• 전세보증금 4,000만 원 + 선순위채권 5,500만 원: 가입 불가(보증한도 3,500만 원, 선순위채권이 주택가격의 60% 초과) 출처1

 

주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요의 보증한도·보증조건 부분(주택가격 1억 원 예시 3가지)
(이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다)

 

갱신 계약에서 보증금이 늘지 않았다면 주택가격을 다시 반영해 한도 심사를 하지 않습니다 출처1.

 

여기서 말하는 주택가격은 집 종류마다 산정 순서가 다릅니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세를 쓰고 최저층은 하위평균가를 적용하며, 연립·다세대는 공동주택가격의 140%, 단독·다중·다가구는 개별단독주택가격의 140%가 1순위입니다 출처1. 임차인이나 임대인이 받은 감정평가서가 있으면 최우선으로 적용되며, 감정평가일로부터 6개월이 지나지 않아야 합니다 출처1.

 

계약 전 서류별로 확인할 것

항목	확인할 내용
등기부등본	경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 없음, 선순위채권 주택가격 60% 이내, 건물·토지 모두 임대인 소유
전입세대확인서	타세대 전입내역 없음(단독·다가구·다중 제외)
전세계약서	계약기간 1년 이상, 공인중개사 날인, 반환채권 담보·양도 금지 특약 없음, 확정일자 또는 임대차신고
건축물대장	위반건축물 기재 없음(아파트 제외)
단독·다가구	선순위채권+다른 세입자 보증금 주택가격 80% 이내, 가구 수 일치

출처1

 

갱신 계약은 기존 계약을 공인중개사를 통해 맺었다면 갱신 계약서가 중개사를 거치지 않았어도 가입할 수 있지만, 기존 계약서 확인이 필요합니다 출처1.

 

이런 경우엔 가입이 막힙니다

서류 외에도 놓치기 쉬운 조건이 있습니다. 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출을 받았다면 가입할 수 없고, 공사와 협약한 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출은 예외로 가입할 수 있습니다 출처1. 대출받은 은행에 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

 

임대인이 공사의 보증금지대상자이거나 종합신용정보집중기관에 전세보증금 미반환 임대인으로 등록돼 있어도 가입이 안 됩니다 출처1. 임대인이 민법상 미성년자라면 법정대리인의 연대보증이 필요합니다 출처1.

 

이사 전에 미리 보는 사전한도심사

계약은 했는데 이사 전이라 불안하다면 사전한도심사를 활용할 수 있습니다. 이사 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부를 심사해 가입 가능 여부를 알려 주고, 이사 후 잔금 납부와 전입신고를 확인(본심사)해 보증서를 발급하는 제도입니다 출처1.

 

항목	사전한도심사	본심사
대상	아파트·주거용 오피스텔·연립·다세대	사전한도심사 통과자
조건	대한민국 국적 성년 개인 임차인, 계약금 5% 이상·임대차신고	잔금·전입신고 완료, HF·SGI 전세보증 중복가입 없음
기간	계약 체결일-계약시작일 14일 전	계약기간 1/2 경과 전
신청처	안심전세App	원문에 창구 안내 없음(카카오톡 알림톡 안내에서 확인)

출처1

 

주택가격은 사전한도심사 때에만 산정하고 본심사 때는 다시 보지 않습니다 출처1. 사전한도심사를 통과하면 카카오톡 알림톡 안내에 따라 이사 후 서류를 갖춰 본심사를 신청하고, 보증료를 내면 최종 보증서가 발급됩니다 출처1. 통과하지 못했더라도 사유를 해소하면 다시 신청할 수 있습니다 출처1.

 

전세보증보험 보증료 계산과 할인

보증료는 '보증금액 × 보증료율 × 전월세계약기간/365'로 계산합니다 출처1. 보증료율은 보증금 구간(1억 원 이하·1억-2억·2억-5억·5억 초과), 주택 유형(아파트·기타), 부채비율(70% 이하·80% 이하·80% 초과)에 따라 연 0.097%에서 연 0.211%까지 나뉩니다 출처1. 부채비율은 '(선순위채권 + 전세보증금) ÷ (주택가격 × 90%)'입니다 출처1.

 

주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증료율 표(보증금액·주택유형·부채비율별)
(이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다)

 

예를 들어 아파트 전세보증금 2억 원, 부채비율 70% 이하라면 보증료율은 연 0.102%입니다 출처1. 계약기간 2년(730일)이면 위 공식으로 2억 원 × 0.102% × 730/365 = 약 40만 8천 원이 됩니다(공식에 대입한 계산값, 할인·할증 전).

 

항목	내용
60% 할인	연소득 5천만 원 이하(배우자 포함), 1인 고령가구(만 65세 이상 단독 세대주), 한부모가구
40% 할인	신혼부부(합산 6천만 원 이하·혼인 7년 이내), 다자녀(미성년 자녀 3명 이상), 장애인, 고령자(만 65세 이상), 노인부양, 다문화, 국가유공자, 의사상자, 배당이의 소송 당사자
3% 할인	국토부 부동산거래 전자계약

출처1

 

사회배려계층 할인은 중복으로 받을 수 없습니다 출처1. 반대로 선순위채권이 '주택가격 × 90%'의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%가 할증됩니다 출처1. 낸 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있으며, 공제 대상은 보증대상 전세보증금 3억 원 이내입니다 출처1.

 

신청 전 확인할 점

전세보증보험 가입조건은 주택가격 산정 방식, 전월세전환율, 보증료율처럼 수시로 바뀔 수 있는 기준이 많습니다. 이 글은 2026년 11월 기준 공사 상품개요를 옮긴 것이므로, 계약 전에 공사 누리집의 '보증신청가능여부확인' 메뉴나 상담으로 내 집 조건을 다시 확인하시는 것이 안전합니다.

 

신청은 지사나 위탁은행을 찾아가거나, 네이버페이·카카오페이·토스, 공사 모바일보증 앱(안심전세App)으로 할 수 있습니다 출처1. 우리은행과 국민은행은 해당 은행 모바일 앱으로도 가입할 수 있습니다 출처1.

 

주택도시보증공사 전세반환보증 신청 방법 안내(방문 신청, 앱별 메뉴 경로, 안심전세App)
(이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다)

 

문의는 주택도시보증공사 대표번호 1566-9009로 할 수 있습니다 출처1. 전월세 안심신탁을 함께 알아보신다면 전월세 안심신탁 신청 조건과 전월세 안심신탁 신청방법 글을 참고하시면 됩니다.

 

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출처

출처1. 주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 상품개요 (공공기관 상품 안내 페이지, 2026-11-07 확인) — 원문 보기